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世茂股份地产龙头强势挺进影院领域

2018-08-09 18:32:31

公司是A股较为稀缺的专业化商业地产公司,目前在长三角和环渤海等区域具有800万平以上土地储备。我们预计2012全年销售有望达到80亿元,公司近年强势挺进影院投资领域,并有望将其打造成为公司新的投资亮点。

世茂股份于2001年通过借壳上海万象集团登陆A股。从此后公司开发规模不大,主要经营小于20万平的住宅项目以及规模小于10万平的商业项目。2008年9月公司通过定向增发购入世茂房地产()9个商业地产。自此,大股东世茂集团将住宅和商业地产拆分发展。A股世茂股份()专注发展商业地产,成为股东旗下商业地产发展平台。世茂房地产()专注发展住宅地产,成为股东旗下住宅地产发展平台。

世茂股份是A股专注于商业地产的开发商

1.1专注于商业地产开发

世茂股份从2008年完成商业地产资产注入后,已转型成为专业的商业地产开发商。公司在商业地产经营上,走的是类似于大连万达的“大体量广场开发+租售结合”的路线。按照该经营策略,公司主营业务收入被分为四项:地产销售收入、自持商业租金收入、自营百货业务收入、影院业务收入。其中地产销售业务依然是主力。

公司目前土地储备充足,共有19个项目,共进入17个城市,总土地储备达到854万平。其中在建项目14个,除青岛有三个项目以外,其余每个城市各有一个项目。

公司土地储备呈现两区域集中发展趋势,即在长三角以及环渤海两个区域集中。长三角是公司一直以来发展重点。公司前期由大股东注入的商业地产主要集中在长三角区域内的常熟、绍兴、苏州等地;后期公司又通过自主拿地等形式在环渤海区域的济南、青岛、天津等地新斩获土地。在未来公司的城市战略选择上,公司将会优先考虑对现有已进入的城市进行深耕,在做好现有城市的基础上,再考虑进一步拓展新的城市。

公司2012年可售资源丰富,预计可以达到160亿左右,其中厦门项目达到30亿以上,为公司今年的项目。货量主要来自环渤海(三个项目约40亿元)、长三角(四个项目约60亿)和其他项目约30亿左右。公司整体推盘节奏平稳,保持每季度相对平衡配置。截止到今年的9月,公司共完成签约销售额70亿元,其中厦门项目和南京项目贡献的销售金额较多,将近40亿元,其余的项目则分别贡献10亿以内的签约销售业绩,预计按公司的销售计划安排,公司全年的销售业绩有望达到80亿以上。

1.2公司具有较丰富的商业物业投资管理资源

除房地产开发以外,公司广场商管、百货以及影院等商业业务主要依托于公司世茂广场的开展和扩张。公司目前共有7家世茂广场,5家世茂百货,11家影院以及11家世天乐乐城。目前公司商业经营面积达到73万平。具有较为丰富的商业物业投资管理资源。

目前商管业务与百货为公司贡献收入较高。公司整体商管加百货经营面积达到83万平

,其中由世茂股份自持面积约73万平,剩下10万平主要是烟台以及福州世茂百货的租赁经营面积。在73万平世茂自持商业面积中,绍兴、北京、昆山等地的世茂广场是其中主力。

影院与世天乐乐城虽然目前收入贡献相对较少,但其收入增长较快,未来有望成为商业物业投管的中坚力量。其中尤其是影院投资部分,2012年上半年营收同比增长185%,远超其他几项商业物业投管业务。

公司影院业务有望成为新的投资亮点

公司具有四项商业物业投资管理业务,其中影院业务部分处于快速成长之中。受益于国内影院行业的高速发展以及A股暂没有影院投资类标的,逐渐形成规模的影院业务有望成为公司的一个新的投资亮点。

2.1国内电影市场综述

根据艺恩咨询的统计,我国目前文化娱乐行业市场机构中,游戏、动漫、电影是整个市场的三大主力,其中电影占有大约22%的市场份额。目前电影行业正处于高速成长中,年均复合增长达到30%以上,于其他各个细分行业,整体市场份额也由2007年的14%上升到2011年的22%。

具体来看国内票房业绩,从2006年的26.4亿元成长到2011年的131.2亿元,年均复合成长速度达到了38%。市场整体处于高速成长之中。

在全国票房的高速成长之下,国内影院建设和银幕扩张处于高速发展通道。回顾近5年的发展,从2006年只有1325家影院、3034块银幕成长到2011年共有2800家影院、9200块银幕,年均复合成长速度超过15%,其中银幕的复合增长速度达到25%,显示目前影院整体上在趋于大型化,影院行业市场集中度有提升的趋势。

而从目前世界票房排名前10国家来看,中国目前票房收入虽然已经排在世界前三位,总体达到了20.26亿美元,但是从人均年观影次数来看的话,我们人均年观影次数依然处在一个非常低的水平,仅有0.27次。以上数据不仅与美国的4.15次存在巨大差异,即使与日本的1.13次相比来说也存在着巨大的差异。相比较而言,中国影院市场未来存在着极大成长空间。

世茂股份做电影行业的两个优势

世茂股份做电影行业有两个优势:较多的二三线城市影院资源和较强的商业综合体开发能力。目前国内的电影市场呈现出二三线城市快速发展趋势。从2011年全国票房十强城市看,传统北上广深依然排在票房榜的前四位。但从票房成长率来看,排名靠后的二三线城市增长率均超越北上广深,体现出较高的成长性。

另外从人均年观影次数上来看,北上广深的人均年观影次数相对较高,而后续的二三线城市人均观影次数则相对较低,尤其是成都、重庆、西安等城市其人均年观影次数尚未超过1,具备巨大的成长空间。再结合我们前文所提到的全国整体的年人均观影次数只有0.27,足可见在二三线城市甚至四线城市存在着巨大的电影市场拓展的空间,是未来国内电影市场增长的引擎。

公司目前11家影院除了上海的2家影院以外,其余均分布在二三线城市内。在未来的开店计划中,公司也将综合考虑目前的电影市场布局,更多偏重在二三线市场开店,从而享受高成长市场所带来的发展。

第二个优势是世茂股份以商业综合体作为开发对象,未来具备较好影院扩张能力。电影院作为综合体中的核心部分,可以随着综合体的拓展而实现其发展扩张。在这方面万达影院是一个很好的案例。万达从2004年开始在其综合体内设置影院,在与上影集团以及时代华纳的合作失败后,万达开始自己做影院。此后伴随着万达广场在全国的快速扩张,万达影院经历了较快增长,并在5年之内迅速成为国内影院行业的龙头婴幼儿早教教具

伴随着万达在影院方面的快速扩张,万达的票房收入也一路向上,从2007年的3亿元增长升到了2011年的18亿元,实现了接近6倍的增长,占据了目前中国票房市场13%以上的份额。

伴随着世茂股份在商业地产上的拓展,世茂影院有望像万达影院借力于万达地产一样,取得较快速度的发展。综上所述,我们预计世茂影院有望在近3年内保持年均50%左右的增速,有望成为公司业务发展的又一个引擎。同时,逐渐增大比重的影院业务也将使公司进一步增加A股非常稀缺的院线影院类的投资属性,未来有望受益于国家振兴文化产业的大战略。

投资建议

公司是A股较为稀缺的专业化商业地产公司,目前在长三角和环渤海等区域具有800万平以上土地储备。我们预计2012全年销售有望达到80亿元。除商业地产业务,影院投资业务有望成为公司新的投资亮点。目前电影业务在国内文娱行业中发展较快,其中影院投资业务在产业链中收入分成较高,发展潜力巨大通风柜厂家
。伴随公司二三线城市商业地产发展战略的逐步拓展,世茂股份在影院投资方面的渠道规模和载体优势将逐步体现。

预计公司2012、2013年每股收益分别是1.18和1.47元。截至11月14日,公司收盘于9.43元,对应2012年PE为7.99倍,2013年PE为6.41倍,预计公司的RNAV为16.06元1l塑料瓶
。考虑到公司的成长性,我们给予公司2012年10倍PE,对应公司目标价11.8元,维持“买入”评级。

提示:本文属于研究报告栏目,仅为机构或分析人士对一只股票的个人观点和看法,并非正式的报道,本不保证其真实性和客观性,一切有关该股的有效信息,以沪深交易所的公告为准,敬请投资者注意风险。

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