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地方国企跑步进京潜伏楼市

发布时间:2019-07-08 19:42:49

地方国企跑步进京潜伏楼市

那些矗立在街边的高楼大厦,正在悄悄变换着主人。

本报获得的一份非公开报告显示,位于中关村的欧美汇大厦不久前已整体出售,交易总价超过10亿元,买家是新东方教育科技集团。今年2月,江西铜业以74000元/平方米的价格,购入世纪财富中心4800平方米的物业,总金额达到3.55亿。

不为外界所知的是,此前的2011年9月,山东黄金花1.68亿在世纪财富中心购入2400平方米写字楼,单价70000元/平方米。短短5个月,世纪财富中心的售价每平方米上涨4000元。

这就是 北京速度 。过去一年,北京写字楼租金大幅上涨,且在第三季度超越上海,成为中国大陆写字楼租金昂贵的市场。高纬环球提供的报告显示,2011年第四季度北京甲级写字楼的租金(有效净租金)同比增长73%,达到507元/平方米/月,在亚洲仅次于香港和东京。2.7%的空置率也是12年以来的水平。高租金必然推高售价。

如果用租金回报等等多种财务模型进行计算,北京的写字楼会令很多外资买家望而却步。

4月18日,高纬环球中国区研究部董事张平接受本报采访时表示,相比内资买家,很多外资基金已经失去优势。大多数内资买家购买物业以自用为首要目的,且有相应的预算。而外资则更加 纠结 于财务测算,他们并不认为某些大型物业会有购买价值。与此同时,外资基金还受到人民币升值的困扰。人民币升值意味着持有外资的机构投资者们,在中国的购买力下降。

来自高纬环球和太平戴维斯多家咨询机构的报告显示,2011年的大宗物业购买市场,内资是主角。

按资金来源分,北京境内投资完全占据交易主体,占比达83%,较2010年相比上升23%。表明在北美和欧洲不利经济影响下,北京内资需求表现更为强劲。但外资们会更加青睐上海。境外投资占上海总交易额的51.2%,超过境内投资2.4%。

某大型央企负责人告诉本报,位于北四环附近写字楼还未建成,就已被一家大型地方国企预订用作办公物业。自从2009年开始,大型央企和国企掀起了一轮买楼热。

2011年上半年,央企五矿集团以45亿收购了北京第五广场,计划用作办公楼。有意思的是,在挂出这笔45亿元收购意向的当天,五矿集团发布了两份关于融资的公告,称将在近期发行2期短期融资券,面额50亿元,用于补充公司及其子公司的营运资金。

类似的个案远不止五矿一家。央企及大型企业集团已成为北京商业物业市场为活跃的身影。2011年内北京重要成交大单,包括中国核电收购北环中心二期;金融街控股以总价40亿收购中信城20万平方米的城市综合体等。

太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼对本报表示,央企、国企的买楼热也与四万亿刺激计划公布后,贷款相对容易有关系。随着经济增速放缓,央企和国企的买楼步伐也会有所放缓。市场也不支持直线式的上涨。一季度的数据显示,北京甲级写字楼租金涨幅环比放缓至6.1%。

王琼预测,部分内外资企业的扩张将更为谨慎,预计至2012年底,租金涨幅将由2011年的44%放缓至15%左右。但据其所知,仍有大量的大宗交易正在酝酿。其中金融机构尤其是险资将会是主力买家。

一些有前瞻性眼光的外资基金,已转而开始关注二三线城市的零售物业市场。仲量联行零售地产投资业务及中国区投资业务总监翰德伟指出: 投资者的关注开始从传统的一线城市,转移到成熟度相对较低、居民收入增长和城市化发展表现更为出色的二、三线城市。更多的投资者将逐渐认识到中国的零售行业正在进行结构性的调整,从而更加偏重对零售地产市场的投资。

根据仲量联行发布的《2012中国零售地产市场投资展望》显示,中国大陆地区2011年零售地产投资交易额创历史新高,其中大宗投资交易总额约为265亿元。零售地产占整个商业地产交易总额的30%,一半以上的零售地产投资交易发生在非一线城市。外资投资者中,新加坡上市投资机构为活跃,占全年交易总额的三分之一。

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