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区域土地价值迎重估潮北京台湖镇酝酿规划升

发布时间:2019-09-14 10:44:55

区域土地价值迎重估潮 北京台湖镇酝酿规划升级

随着“京津冀协同发展”上升至国家战略高度,新首都经济圈迎来区域土地价值重估潮。作为北京土地市场热点区域之一,北京市通州区台湖镇吸引了包括万科、首开、泰禾等房企的涌入。据台湖镇相关人士透露,在京津冀协同发展的发展背景下,台湖镇已开始研究区域规划升级。业内人士认为,不仅仅是北京周边,京津冀协同发展还将引发河北、天津等区域内土地价值重估。 酝酿新定位 驱车从北京CBD向东南方向行驶不到二十分钟,便来到了通州区台湖镇。如果说通州环球影城项目的落地吸引了各方投资目光的话,那么此次京津冀协同发展的推进便让台湖有了更高的区域定位。 “京津冀协同发展的概念下,台湖过去的定位可能会显得‘小气’了一点。台湖虽然是一个小镇,但是有特殊的区位优势。”北京市通州区台湖镇党委书记倪德才告诉中国证券报,在京津冀协同发展的背景下,台湖的定位也将提高,目前正在研究制定区域规划升级。 从地理位置上看,台湖镇位于北京市东南产业发展带,镇域北与通州新城比邻,南与亦庄新城接壤,并紧邻规划建设中的环球影视城。区域内有京哈高速等三条道路交汇贯通,并设有亦庄火车站等站点。同时,规划中的连接首都机场和首都第二机场的S6线,连接昌平未来科技城、CBD和通州的R2线,都从镇内经过并设站。 按照现有规划定位,通州区将建设成为北京市副中心,而位于通州区西南部的台湖镇则确定了三大产业发展平台。据台湖镇镇长曹东波介绍,台湖镇拥有环渤海高端总部基地等三大产业基地。其中,环渤海高端总部基地大力发展新兴产业和现代服务业;光机电一体化产业基地发展总部基地和现代制造业,打造首都经济发展的拓展基地;星湖科技园则发展服务外包和总部经济,打造产城一体、生态宜居的特色生态小镇。 “因为台湖正好处于京津冀发展的中心点,所以在京津冀三地融合发展中更具有战略性的地位。”倪德才透露,北京市有关领导近期将到通州进行调研,主要目的是加快通州城市副中心的建设、落实京津冀协同发展的战略。 倪德才还表示,目前北京市已将通州区台湖镇和宋庄镇定为北京集体建设用地试点,市规划院和农研中心已开始研究规划,今年作为年已开始启动。 开发商提前布局 曾经默默无闻的台湖镇,2013年已成为北京市土地市场的一大黑马。目前已有包括万科、首开、泰禾、世纪鸿等多家房企进入台湖布局,区域土地价格出现明显提升。 根据台湖镇相关人士披露的数据,近年来台湖镇投资约300亿元,完成了23平方公里的土地一级开发。目前全镇共拥有可出让土地约760公顷,规划建筑面积约2000万平方米。2014年全镇共计划出让土地总规划建筑面积约223万平方米。 “土地市场三连跳。”倪德才这样形容台湖镇的地价变化。根据台湖镇统计,当前区域内的住宅楼面地价已经上涨到约15000元/平方米,产业用地地价则达到10000元/平方米。 房企的拿地金额直接诠释了地价的快速上涨。北京市土地整理储备中心数据显示,2011年,台湖镇共挂牌出让了两宗地块,其中,北京硕日新宇投资有限公司以8.24亿元的价格拿下一宗居住用地,折合地价约5630元/平方米;2012年年底,万科、首开等品牌房企开始进入台湖区域,其中万科首开联合体在同一日连拿台湖镇两宗住宅用地,此时折合楼面地价已经约10000元/平方米;2013年,台湖镇的土地市场随着泰禾集团等房企的入驻而掀起高潮,当年台湖镇共出让了六宗地块,总规划建筑面积达到86万平方米,其中,泰禾分别在4月和5月斩获两宗地块,成交金额分别为19.3亿元和11.25亿元,据业内测算,其中一宗地块在剔除保障房面积后,楼面价已达到19000元/平方米。 地价之所以快速攀升,除了环球影城落地的带动外,台湖的地理位置也让一些企业看到了商机。“台湖镇离北京CBD不足30公里的距离,又辐射到环渤海地区,可以说是京津冀协同发展的桥头堡。”北京兰格加华置业有限公司董事长刘长庆表示,公司两年前开始进驻台湖,目前推出了经略天则北京台湖总部基地的项目。 据了解,该项目总规划面积32万平方米,共分三期建设,一期已经全部封顶。项目规划除独栋办公、配套公寓、大型酒店外,还包括体育设施和近90亩的商业广场。整个园区建成后,约容纳1万人。 可以看到,地价的快速攀升已拉动台湖区域房价上涨。目前台湖镇在售的代表性楼盘为硕日新宇开发的东亚印象台湖。据克而瑞统计,东亚印象台湖酒店式公寓的销售均价约为20000元/平方米,距离其周边五公里的润枫领尚的普通住宅项目销售均价为26000元/平方米。而在2012年年底时,东亚印象台湖的销售均价仅在1万元出头。 带动区域土地升值 近几年,“环首都经济圈”概念不断升级,而台湖仅仅是其中的一个写照。随着京津冀协同发展上升到国家战略层面,不仅仅是北京市区周边的土地,河北、天津等区域的土地价值也面临重估。 业内人士指出,此次京津冀的协调发展,其覆盖范围已包括河北廊坊、河北固安、天津武清等区域。不仅仅是对北京资源和人口的分流,还将通过发挥城市间的协同能力,提升区域的整体经济活力和人口吸引力。未来部分央企、非核心政府部门可能逐步迁移到这些区域,一些高等院校也可能在此建立大学城,预计可以容纳500万北京人口的迁移。 申银万国认为,现阶段京津冀协同发展的核心是重构以北京为中心的一小时经济圈,而受地形影响,主要是向东向南辐射,与之接壤的廊坊市三河、大厂、香河、广阳、永清、固安、霸州等区县及涿州市将受益。 据了解,在上市公司中,华夏幸福已在环北京区域布局了10个园区项目,几乎包含北京一小时经济圈内的绝大部分县市,而公司99%以上的业务收入均来自于环北京地区。 “环首都经济圈周边楼市和以往相比价格已经不低,但与北京地区房价比依旧优势明显。”克而瑞分析师牟增彬认为,近年来北京楼市调控多管齐下,部分资金实力相对较弱或不符合购房要求的购房人被逐渐挤压。随着交通络的完善以及政策对楼市分流的引导作用,周边区域所具有的升值空间和较宽松的限购政策,对购房人的吸引将越来越大。 于萍


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